Baurecht, Abstandsflächen und Teilung #

Was auf diesem Küstengrundstück gebaut und wie es geteilt werden darf, richtet sich nach zwei Ebenen: dem nationalen Küstenschutzrecht und — konkreter — dem lokalen Plan Local (Ordenamiento Territorial) von Juan Lacaze und Umgebung mit seinen Zonen-„Fichas". Wir legen beides offen, samt der Punkte, die erst eine Vermessung und ein Kartenabgleich endgültig klären.

Kein Beratungsverhältnis. Allgemeine Information mit Quellen, keine Rechts- oder Vermessungsberatung. Die verbindliche Lage ergibt sich erst aus der Vermessung (Ingeniero Agrimensor) und der padrón-genauen Kategorie-Auskunft der Intendencia de Colonia. Insbesondere die Zuordnung der einzelnen Padrones zu den Zonen unten ist noch nicht abschließend und am Kartenwerk (Cartografía, Plano Nº 9) zu bestätigen.

1. Küstenschutz: national 250 m, lokal 150 m absolutes Bauverbot #

National gilt entlang des Río de la Plata ein Schutzstreifen (faja de defensa de costas) von 250 Metern, gemessen ab der oberen Uferlinie — Art. 153 Código de Aguas:

„Hacia el interior del territorio el ancho de esta faja será de doscientos cincuenta metros, medidos a partir del límite superior de la ribera […] Cualquier acción […] que modifique su configuración natural, requerirá la autorización previa del Ministerio competente […]"

Die obere Uferlinie ist am Río de la Plata das 20-Jahres-Mittel der Höchststände (Art. 37) — sie muss ein Agrimensor vermessen. (Código de Aguas Art. 153)

Lokal konkretisiert der Plan Local das über zwei Zonen:

• Erste 150 m ab der Küste (Ficha 49 — rural natural): Bebauung komplett verboten; nur Erholung/Strandnutzung, kein Einzäunen.
• Küsten-Interfase dahinter (Ficha 48): stark eingeschränkt — bebaubar nur ein Drittel des Grundstücks (Nordseite), mit max. 500 m² Gebäudefläche (erweiterbar auf 1.000 m²) und verpflichtender Umwelt-, Landschafts- und Archäologie-Prüfung. Ausdrücklich ausgeschlossen sind die Padrones 23118, 23119, 23505–23507 und 23513 — unsere Padrones (23530–23533, 20128) gehören nicht dazu.

Das deckt sich mit der nationalen Logik: direkt am Wasser wird nicht gebaut.

2. Die eigentliche Bauzone: suburbano residencial (Ficha 50) #

Landeinwärts, weg von der Küste, liegt die eigentliche Wohnbauzone „Boca del Rosario" (Ficha 50, suelo suburbano residencial) — voraussichtlich die vier Streifenparzellen 23530–23533 und Teile von 20128:

Östliche Teile von 20128 könnten in eine restriktivere Zone fallen (Ficha 22: FOS 10 %, nur 1/3 Nordseite bebaubar).

Noch offen (ehrlich): Welche Ficha für welchen Padrón exakt gilt, ist noch nicht final — die Zuordnung „Boca del Rosario = 23530–33" ist eine begründete Annahme und am Kartenwerk (Cartografía) zu bestätigen. Der nächste konkrete Schritt ist genau dieser Abgleich durch einen örtlichen Agrimensor mit der Intendencia de Colonia.

Parzellenübersicht (Küste/Río de la Plata im Süden). Die Zonengrenzen (Ficha 49/48/50) sind hier bewusst nicht eingezeichnet, weil ihr genauer Verlauf erst aus dem Kartenabgleich folgt — wir zeichnen keine Linie, die wir nicht belegen können.

3. Baugenehmigung und Umweltgenehmigung (AAP) #

Kommunale Baugenehmigung (permiso de construcción) — Intendencia de Colonia, Departamento de Arquitectura; verantwortlicher Arquitecto zwingend, geprüft werden FOS/FOT, retiros und Höhen nach der einschlägigen Ficha. (Intendencia de Colonia)

Umweltgenehmigung (Autorización Ambiental Previa, AAP) — Ley 16.466 / Decreto 349/005, Ministerio de Ambiente / DINACEA. In der Küstenzone ist eine Umweltprüfung ohnehin vorgeschrieben (Ficha 48 verlangt Evaluación Ambiental, Paisajística und Arqueológica). (Decreto 349/005)

4. Abstandsflächen (retiros) #

Abstandsflächen sind departamental geregelt. In der Wohnzone Ficha 50 gelten: frontal 10 m, seitlich 3 m beidseitig, hinten 3 m; in der stärker landschaftsgeschützten Cosmopolita-Zone (Ficha 39) 6 m ringsum. Bei Erschließung über die Ruta 55 (Juan Lacaze) kommt zusätzlich eine MTOP-Servitut entlang der Nationalstraße hinzu.

5. Teilung in kleinere Baugrundstücke #

Ja — in der suburbanen Wohnzone ist eine Teilung möglich: Ficha 50 setzt das Mindest-Los bei 2.500 m² an (Frontbreite 25 m). Aus einer mehrere Hektar großen Parzelle lassen sich dort also durchaus kleinere Baugrundstücke bilden; 3-Hektar-Parzellen liegen ohnehin weit über dem Minimum.

Zwei Bedingungen bleiben:

• Nur in Wohn-/Suburban-Zonen. In suelo rural natural (Ficha 49) und im Küsten-Interfase (Ficha 48) ist eine Wohn-Teilung ausgeschlossen bzw. stark begrenzt. Bundesrechtlich bestätigt das Ley 18.308 Art. 31 (suelo rural von Wohn-Fraktionierung ausgenommen). (Ley 18.308 Art. 31)
• Verfahren: Teilungsplan (plano de mensura y fraccionamiento) durch einen Ingeniero Agrimensor, Genehmigung durch die Intendencia de Colonia; der 250-m- bzw. 150-m-Küstenstreifen bleibt in jedem Fall frei.

Welcher Teil des Grundstücks in der teilbaren Ficha-50-Zone liegt, hängt wieder am Kartenabgleich (Abschnitt 2).

Zitierte Rechtsgrundlagen #